租购并举深入实施后的未来写照(从“要买房”到“要租房”租购并举迎来全新发展机遇)

为什么那么多人宁肯辛苦做房奴也要买房子

在我们大多数人心中，家和房子有时是划等号的，为什么这么说？ 因为在现在的社会，经济高速发展，每天的变化甚至可以说是日新月异，身边的人也是来了又走，大家伙儿在不断的为生活为家人为未来的奔波中需要一处安定的地方来供自己歇一歇脚，小资一点的说法就是“我们需要一个地方来安放我们疲惫的灵魂”。

在中国，有一句古话叫“一屋不扫何以扫天下”，这句话中的“一屋”是你的家，在现代社会，家庭往往和房子是分不开的。 可能你会说，家人在哪哪才是我们的家，的确，我们不应该一味的追求冷冰冰的房子，但是也没谁愿意一家子在在居无定所，这不光和当今社会的发展状况有关，也和我国千百年来固有的思想意识有关。 虽然改革开放使我国经济和思想不断进步，但是我国固有的、已经深深植入到我们国人生活观念中的传统思想还是存在的，比如我们大多数人在今天还是有“父母在，不远游”的思想的，一些老一辈的人也仍然存在着“安土重迁”的思想。 为什么美国人随性洒脱，说走就走，大多数人成人后和父母分开住，在他们心里似乎“养老”的概念极淡，因为他们是移民国家，很多历史因素和经济因素影响着他们的生活观念。

反观我国，我们大多数人还是追求安稳的，这时“房子”就是会使我们过上安稳生活的一个重要条件，总觉得没有一套属于自己的房子，就没有归属感，对的，在我们心中“归属感”是很重要的，我们中极少的人才会选择让心和身体一起流浪去远方。

上面说的是我们国人自己的归属感问题，而现在很多人宁愿辛苦做房奴也要买房子还有一个重要的社会原因就是我国过热么房地产经济。 没错，近几年内大片高楼拔地而起，房地产经济在我国来势汹汹，每个人恨不得快点把房子攥在手里才安心。 不知什么时候开始，“房子”变成了和“股票”具有同样投资价值的一种投资工具，人们不断的热衷于炒房子炒地皮，即使有人在断言中国的房地产经济是泡沫经济后这种炒房热也不曾退却。 有钱人不断炒房，对房子进行投资，没钱的人也努力想在市区挣得一席之地，在这一代人看来“花明天的钱住今天的房”远比一点点攒钱几十年后再买房要有价值得多。大有一种“一房在手，天下有我”的架势。 所以综合国人的内在思想和社会经济状况，做房奴在现在看来的确是一种可以理解也是一种比较可行的生活方式。

新经济迎来哪些发展机遇？

云计算创新发展推动建设网络强国政策：1月30日，国务院印发《关于促进云计算创新发展培育信息产业新业态的意见》。红利：《意见》从壮大新业态、强化产业支撑、加强安全保障三个方面提出了六项主要任务。 一是增强云计算服务能力。二是提升自主创新能力。三是探索电子政务云计算发展新模式。 四是加强大数据开发与利用。五是统筹布局云计算基础设施。六是提升安全保障能力。设立中国（杭州）跨境电子商务综合试验区政策：3月12日，国务院印发《关于同意设立中国（杭州）跨境电子商务综合试验区的批复》。 红利：《批复》明确了该综合试验区的定位和作用，提出要着力在跨境电子商务各环节的技术标准、业务流程、监管模式和信息化建设等方面先行先试，打造跨境电子商务完整的产业链和生态链，逐步形成一套适应和引领全球跨境电子商务发展的管理制度和规则，为推动我国跨境电子商务发展提供可复制、可推广的经验。 大力发展电子商务加快培育经济新动力政策：5月7日，国务院印发《关于大力发展电子商务加快培育经济新动力的意见》。红利：《意见》提出了七方面的政策措施。一是营造宽松发展环境，降低准入门槛，合理降税减负，加大金融服务支持，维护公平竞争。 二是促进就业创业，鼓励电子商务领域就业创业，加强人才培养培训，保障从业人员劳动权益。 三是推动转型升级，创新服务民生方式，推动传统商贸流通企业发展电子商务，积极发展农村电子商务等。 四是完善物流基础设施，支持物流配送终端及智慧物流平台建设。五是提升对外开放水平，加强电子商务国际合作，提升跨境电子商务通关效率，推动电子商务走出去。六是构筑安全保障防线，保障电子商务网络安全，确保电子商务交易安全，预防和打击电子商务领域违法犯罪。 七是健全支撑体系，健全法规标准体系，加强信用体系建设，强化科技与教育支撑，协调推动区域电子商务发展。促进跨境电子商务健康快速发展政策：6月20日，国办印发《关于促进跨境电子商务健康快速发展的指导意见》。 红利：这是新形势下，促进跨境电子商务加快发展的指导性文件。《意见》提出了五个方面的支持措施。 一是优化海关监管措施，优化跨境电子商务海关进出口通关作业流程。二是完善检验检疫监管政策措施，对跨境电子商务经营主体及商品实施备案管理制度。 三是明确规范进出口税收政策，制订跨境电子商务零售进口税收政策。四是完善电子商务支付结算管理，鼓励境内银行、支付机构依法合规开展跨境电子支付业务。 五是提供财政金融支持，向跨境电子商务外贸综合服务企业提供有效的融资、保险支持。 积极推进“互联网 ”行动政策：7月4日，国务院印发《关于积极推进“互联网＋”行动的指导意见》。红利：《意见》提出了11个具体行动：一是“互联网＋”创业创新，推动各类要素资源集聚、开放和共享。 二是“互联网＋”协同制造，加速制造业服务化转型。 三是“互联网＋”现代农业，构建依托互联网的新型农业生产经营体系。四是“互联网＋”智慧能源，推进能源生产和消费智能化。五是“互联网＋”普惠金融，拓展互联网金融服务创新的深度和广度。六是“互联网＋”益民服务，大力发展线上线下新兴消费和基于互联网的医疗、健康、养老、教育、旅游、社会保障等新兴服务。 七是“互联网＋”高效物流，完善智能物流配送调配体系。八是“互联网＋”电子商务，大力发展农村电商、行业电商和跨境电商，推动电子商务应用创新。九是“互联网＋”便捷交通，创新便捷化交通运输服务。 十是“互联网＋”绿色生态，推动互联网与生态文明建设深度融合。十一是“互联网＋”人工智能，提升终端产品智能化水平。 推进线上线下互动加快商贸流通创新发展转型升级政策：9月29日，国务院办公厅印发《关于推进线上线下互动加快商贸流通创新发展转型升级的意见》。 红利：《意见》提出七个方面的政策措施。一是推进简政放权，调整完善市场准入资质，推进一照多址等住所登记制度改革。二是创新管理服务，开展商务大数据建设和应用。 三是加大财税支持力度，促进电子商务进农村，积极推广网上办税服务和电子发票应用。 四是加大金融支持力度，发展第三方支付、股权众筹等互联网金融。五是规范市场秩序，创建公平竞争的创业创新环境和规范诚信的市场环境。六是加强人才培养，建设电子商务人才继续教育基地，开展实用型电子商务人才培训。 七是培育行业组织，建立良性商业规则，促进行业自律发展。国务院出招促快递业发展重点城市间48小时送达政策：10月26日，国务院印发《关于促进快递业发展的若干意见》。红利：这是国务院出台的第一部全面指导快递业发展的纲领性文件。 《意见》提出，到2020年，快递市场规模稳居世界首位，基本实现乡乡有网点、村村通快递，快递年业务量达到500亿件，年业务收入达到8000亿元；建设一批辐射国内外的航空快递货运枢纽，形成具有国际竞争力的大型骨干快递企业；国内重点城市间实现48小时送达，国际快递服务通达范围更广、速度更快，服务满意度稳步提高；年均新增就业岗位约20万个，全年支撑网络零售交易额突破10万亿元，日均服务用户2。 7亿人次以上，基本建成普惠城乡、技术先进、服务优质、安全高效、绿色节能的快递服务体系，形成覆盖全国、联通国际的服务网络。国务院出招，加强互联网领域侵权假冒治理政策：11月07日，国办印发《关于加强互联网领域侵权假冒行为治理的意见》。 红利：《意见》指出，要用3年左右时间，有效遏制互联网领域侵权假冒行为，初步形成政府监管、行业自律、社会参与的监管格局。 《意见》提出四方面举措：一是突出监管重点。坚持线上线下治理相结合，对网上销售假劣农资、食品药品、化妆品、医疗器械、电器电子产品、汽车配件、装饰装修材料等开展集中整治，严厉查处利用互联网侵权盗版等违法行为。 二是落实企业责任。指导和督促电子商务平台企业加强对网络经营者的资格审查，配合执法部门反向追溯电子商务平台上的侵权假冒商品经营者。 三是加强执法协作。完善部门间执法联动机制，加强行政执法与刑事司法衔接，完善跨境执法交流协作机制。 四是健全长效机制。加快电子商务领域法规建设，明确网络商品交易规范、争议解决方式、法律责任以及各类电子交易凭证、电子检验检疫报告和证书的法律效力。农村商业模式将迎来重大改变政策：11月09日，国办印发《关于促进农村电子商务加快发展的指导意见》。 红利：《意见》提出七方面政策措施：一是加强政策扶持力度。深入开展电子商务进农村综合示范。制订出台农村电子商务服务规范和工作指引。推动电商扶贫。二是鼓励和支持开拓创新。开展农村电子商务创新创业大赛和农村电子商务强县创建活动。 三是大力培养农村电商人才。实施农村电子商务百万英才计划，培养农村电商人才。 四是加快完善农村物流体系。加强农村物流服务网络和设施的共享衔接，加快完善县乡村农村物流体系。加强农产品产地集配和冷链等设施建设。 五是加强农村基础设施建设。完善电信普遍服务补偿机制，加快农村信息基础设施建设和宽带普及。促进宽带网络提速降费，加快农村公路建设。六是加大金融支持力度。 加大对电子商务创业农民尤其是青年农民的授信和贷款支持，简化农村网商小额短期贷款手续。 符合条件的农村网商，可按规定享受创业担保贷款及贴息政策。七是营造规范有序的市场环境。加强网络市场监管，打击制售假冒伪劣等违法行为。推进农村电子商务诚信建设。

从“要买房”到“要租房”租购并举迎来全新发展机遇

近日，国务院新闻办公室举行促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会。中国建设银行董事长田国立在会上表示，买房能升值的时代已经过去，随着中国市场成熟化，依靠租赁的时代很快就会到来。

从“要买房到建行”到“要租房到建行”；从“租购并举”到加快发展长租房市场；从金融机构到房地产企业，从购房者到租房人群，房地产行业各利益相关方正迎来一场深刻的思想变革与洗礼。

土拍预冷销售下行 利益相关方各奔东西

1月17日，国家统计局官网公布了2021年全国房地产开发投资完成情况、商品房销售和待售情况和房地产开发企业到位资金情况。数据显示，2021年，全国房地产开发投资同比增长4.4%；全国商品房销售额18.193万亿元，同比增长4.8%。

事实上，从单月数据来看，从2021年3月开始，商品房销售额和销售面积已经由涨转跌，直至12月已经连续10个月呈现下跌态势。其中，2021年1-2月开发投资同比增长高达38.3%。

销售额和销售面积的下滑也影响到了房地产企业的土拍热情。2021年，房地产开发企业土地购置面积21590万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款17756亿元，比上年增长2.8%。

具体来看，多城2021年的三轮集中供地均呈现冰火两重天的局面。一方面，在2021年的首轮集中供地中，重庆、杭州、厦门、深圳等多个城市平均土地溢价率超过20%，其中，重庆整体溢价率达43%，位列集中供地22城溢价率之首。另一方面，仅仅过了5个月，第二轮供地土拍市场热度骤降，底价成交成为常态，22城平均溢价率仅4%，其中超8成城市溢价率较第一轮大幅下降，其中，重庆最高溢价率仅0.43%，整体溢价率仅0.02%，土拍中大量土地流标或者底价成交。第三轮集中供地虽然部分条件“适度松绑”，多个城市也不同程度地调低了土拍门槛，但土地市场整体溢价率相对不高，竞争也不激烈。

土拍预冷、销售下行，叠加复杂的内外部发展环境，房地产行业各利益相关方开始相背而行。

2021年以来，各大银行纷纷收紧房地产贷款并调整房贷政策，越来越多的房产买家难以从银行获得房屋贷款，对房地产销售、回款以及二手房市场产生不小的影响，部分房企现金流告急并陷入流动性危机。

随着房地产市场成交的预冷以及房地产调控政策作用凸显，房价上涨势头被遏制，部分城市房价开始缓慢下行，潜在购房者观望情绪渐浓，购房热情和急迫感大幅减退，加剧了房地产库存的去化难度。

受限于房地产调控政策、银行贷款政策调整以及购房者观望情绪渐浓等因素的影响，房地产企业开发与去化压力剧增，回款与偿债压力凸显，房地产企业促销、打折销售成为常态，并进一步影响到土拍市场的景气度与房地产后续开发的进行。

多方因素影响下，房地产行业发展方向逐步转向，曾经饱受诟病的高周转模式正成为过去式，房地产行业与房地产企业新动能正不断孕育成熟。

超前布局优势凸显 房地产行业培育新动能

随着城市开发的深入，新房市场空间渐小，存量房将成为居住领域主要的供应来源。近年来，在多种因素影响下，越来越多房企纷纷涉足不动产运营、长租公寓等领域。

2014年6月，《人民日报》转载万科集团总裁郁亮的文章《楼市进入白银时代》，引发行业热议。同年，万科开始率先试水长租公寓领域。2014年11月，万科正式进入租赁住宅领域，并于同月接手首个项目泊寓·万汇楼。2015年，万科单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，并开始在几个重点城市进行尝试。2016年，万科整合旗下各个分公司长租公寓项目，制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等，并统一为“泊寓”品牌。

2月23日，微信公众号“在泊寓”发布泊寓2021年度成长报告。数据显示，万科旗下青年公寓品牌“泊寓”已布局全国33座城市、管理超400个门店，开业房源共计超16万间，平均出租率95%，累计为2944位资产方提供资产管理服务，成为中国规模最大的集中式长租公寓品牌。

万科之外，2017年3月，龙湖旗下冠寓迈出实质性的步伐，首次落地成都金楠天街店、时代天街店项目。截至2021年6月，龙湖冠寓已布局包括北京、上海、深圳、广州等在内的全国30余个高量级城市，开业房源共计9.4万间，长期保持行业规模前三的位置，期末出租率达94.1%，大于6个月房源出租率达95.5%。

此外，保利、远洋、绿城、阳光城、金地、旭辉、越秀、中骏、上坤、方圆、南都物业等房地产企业与物业公司也纷纷布局长租公寓。但相对于长租公寓先行者及行业头部品牌，后起之秀的规模与业务布局相对有限，影响力与房源数量也略显不足。

除了长租公寓外，房地产企业也已经在商业运营、物业管理、文旅、养老等领域频频落子。但除了物业管理、商业运管、长租公寓等少数领域已经探索出较为成熟的商业模式并实现盈利外，大部分领域仍处于持续投入阶段或亏损阶段。长期来看，房企只有在充足的人才储备、强大的资金支持以及相关领域丰富经验的支撑下，才有可能从多元化经营中获益。

在政策的引导与市场的演化过程中，长租公寓，正逐步脱颖而出。但长租公寓固有的重资产运营、回报周期长的特点以及对区位因素的高度依赖，使得品牌房企长租公寓租金长期居高不下，中小企业也因为缺乏资金来源难以持续投入，长租房市场竞争并不充分。此外，退出渠道单一、租购不同权、供给有限等问题，也持续困扰并牵动着长租房市场各参与主体的神经。

左手政策右手资金 租购并举迎来新机遇

2021年7月2日国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次从国家层面明确了住房保障体系的顶层设计，体现出国家对于保障性租赁住房的重视程度。

2022年政府工作报告指出，加快发展长租房市场。而在此之前，继2月8日央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》后，2月27日，银保监会、住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》，进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。

更值得注意的是，2021年6月21日，首批9个基础设施公募REITs试点项目顺利上市，共募集资金314亿元，项目涵盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域。产品上市以来，总体运行平稳，符合试点预期，取得好的开端。试点项目的成功落地，标志着我国公募REITs市场建设迈出关键一步。

这也是自2008年12月国务院常务会议研究确定九条金融促进经济发展的政策措施并明确房地产信托投资基金（REITs)作为创新融资方式的性质以来，REITs产品在市场建设方面迈出的关键一步。这也意味着，房地产企业转型不动产运营、大力发展长租房产品正迎来全新的机遇。

此外，国有大型商业银行的入局，也为租赁市场的规范发展注入全新的动力。

公开资料显示，依托多年积累建成的“新一代”核心系统技术优势，建设银行着力打造住房租赁服务平台系统。在总、分、支行三级联动配合下，建设银行率先搭建了能够精准匹配地方政府和市场监管运营需求的住房租赁监管及交易服务平台。该平台立足“全平台支撑、全链条服务和全产品配套”的三大定位，将为试点城市住房租赁市场提供综合解决方案。

据悉，该平台具有很强的开放性和共享性，支持对政府、房东、租客、经纪人、租赁企业、城市运营、平台运营、银行等监管和所有交易服务主体的功能和接口开放。为确保平台提供房源的真实性，企业房源均由建设银行与知名品牌公寓租赁企业共同运营，所有房源信息都经过核实后发布；个人房东房源信息均需经过在线核真、实地核实、后台审核才能发布。

助力推动租购并举政策落实，建设银行不仅致力于做市场的推动者和建设者，同时注重长租文化的引领和培育，积极倡导“房子是用来住的 租挺好”、“长租即长住 长住即安家”的住房新理念，让租房成为享受美好生活新的选择。为了推动这一理念，建设银行着力打造“CCB建融家园”品牌社区，建设住房租赁金融中心，并设立专门子公司负责租赁管理、批量小区品牌化管理，保证房源稳定长租，提高房源品质，提升租户幸福指数。

在刚刚结束的全国两会上，多位代表和委员聚焦房地产领域建言献策，主要围绕预售制、租购同权、绿色低碳建筑等方面，提交了相关书面建议和议案提案。全国人大代表、58同城CEO姚劲波表示，要确保购房者和租房者享受同等的权利，逐渐推进租赁的基本公共服务均等化。此外，设置专业高效的租务法庭，设计专门处理租房纠纷的多元化纠纷解决机制。全国政协委员、房天下创始人莫天全也建议，大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房，推动租房居民享有公共服务的权利，解除租房群体的后顾之忧。

随着融资、税收、租购同权等各项利好政策的推进、实施与落地，以及保障性租赁住房的持续建设、长租公寓逐步迈入精细化运营阶段，在“让全体人民住有所居”这一庄严承诺的感召下，租购并举正迎来全新的发展机遇。