5-10年后哪些房子更容易升值(硬核预测未来10年)

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硬核预测未来10年:楼市总值涨50%,股市总值涨4.3倍

说到投资渠道,对于我们来说无非也就那几样:房产、股票、基金、贵金属投资等等。而受众面最广的,无疑就是房产和股票了。那么问题来了,未来10年哪一个投资潜力大呢?

这是一个很有意思的问题,下面我会独辟蹊跷,舍弃其它纷繁复杂的影响因素,只用资产结构模型来对比两者的发展潜力。

一、房产:野蛮成长期已过,未来成长空间小。

说到房产,毫无疑问是10年来最具人气、也是收益最高最稳定的投资项目,没有之一。2010年全国商品房均价约为5032元/方,2021年全国商品房均价10139元/方,10年时间上涨了100.1%多。

再看看CPI居民消费价格指数。2010到2021年期间,年复合CPI增长率为29.6%。由此可见,近10年来房价涨幅是远远高于通货膨胀的涨幅,几乎是跑赢了三倍多。印证了这段时间内买房子真的是最好的投资。但是否代表着未来10年也会延续势头继续跑赢通胀呢?我们接着讨论。

由于GDP是流量指标,财富是存量指标,从这个意义上,财富相较GDP,在衡量一国综合实力和社会投资方面无疑更具代表性。

2010年我国居民财富总量是166万亿,居民住房市值136.7万亿,住房占比总财富的81%。

2021年我国居民财富总量是687万亿,居民住房市值476万亿,住房市值占比总财富的69.2%。

10年时间居民住房市值占比总财富比例下降了12%左右,是不是代表房子资产占总财富的比例会越来越低呢?我们看看发达国家的数据。

2021年美国居民住房市值约为43.4万亿美元,居民财富总量约为159.12万亿美元,居民住房占比总财富的29%左右。

2021年日本居民住房市值10.5万亿美元,居民总财富约为25.7万亿美元,居民住房占比总财富的38%左右。

2021英国居民住房市值约9.05万亿美元,居民总财富约19.6万亿美元,居民住房占比总财富的46%左右。

由此可见,我国居民住房市值占总财富的比例高达70%左右,相比发达国家的平均值40%左右实在是高得太多。虽然体制和文化都不同,无论走什么样的经济发展道路,人类本质上还是一样的,发展到最后都会殊途同归。因此我国的住房市值占比肯定会向发达国家靠拢而不断趋于40%左右。

那么,10年后我国的住房总市值大约为多少?

影响我国居民财富总量增速的主要因素是M2的增长速度。根据最近10年M2的平均年增速10%计算,10年后(以2021年为基点,即2031年)我国居民财富总量测算为:

687×(1 10%)^10=1781万亿

如果我们按照发达国家住房市值占总财富的40%计算,可得2031年我国居民住房总市值为:

1781×40%=712.4万亿

对比现在我们的住房总市值是476万亿,则10年时间总市值增长了约50%。

敲黑板:因为712.4万亿是总市值,因此就算未来10年房子数量不再增加,满打满算最多只能平均增值50%。如果再考虑新增房子的数量,房价平均涨幅肯定会低于50%。

注意:这里探讨的是平均涨幅,事实上根据核心地段的不同,房子行情会出现涨跌分化。

二、股市:底部运行十余载,未来成长空间巨大。

为方便说明,我依然以2021年作为论述的基点。

截止2021年底,我国A股总市值约为99.1万亿人民币,相比687万亿的居民总财富来说,占比只有14.5%。这个比例是高还是低?还是用对比法来看看。

2021年美国股市总市值约68.9万亿美元,占到居民总财富159.12万亿美元的43%。

2021年日本股市总市值约8万亿美元,占到居民总财富25.8万亿美元的31%左右。

2021年英国股市总市值3.86万亿美元,占到居民总财富19.6万亿美元的20%左右。

对比可知,发达国家的股市总市值平均占到居民总财富的30%左右,相比我国的14.5%大约是两倍的距离。随着我们经济的不断发展,居民资产结构肯定也会和发达国家靠拢,股市总市值趋于趋于总财富的30%水平。

那么,10年后我国股市总市值大约为多少呢?

首先说明一下,这个预测模型是基于我们股市平稳健康发展的条件之上。比如完善的退市制度、监管制度、上市审核制度等等。

前面已经测算过,10年后(即2031年)我国居民财富总量为1781万亿。如果按照股市总市值占到居民总财富的30%计算,即:

1781万亿×30%=534.3万亿

对比现在我们的股市总市值是99.1万亿(事实上,今天发文的实时总市值会更低),则10年时间总市值增长了约4.39倍。

敲黑板:假如我国股市数量不再增加,则10年后股价平均可以上涨4.39倍。但实际情况是上市公司是不断增加的,但考虑到完善的退市制度,10年时间上市公司数量最多也就增加50%左右。这样测算下来,股价平均也会有2.92倍的上涨空间。

对比过后,答案一目了然。

大道至简,摒除一切杂七杂八的干扰,通过资产结构模型的对比分析,轻而易举就知道未来10年到底是投资股市还是投资楼市了。当然了,上面模型的数据会有偏差,比如m2增速、房产数量增速、股票数量增速等变量因素,但在巨大的潜力差距面前,结果都不会太大。

也许你会反驳说:为什么是我们向欧美发达国家靠拢,而不是发达国家向我们靠拢呢?但事实证明,建国几十年来,虽然细节不同,但大方向上我们确实是跟随着发达国家的历史路线发展。虽然体制和文化都不同,无论走什么样的经济发展道路,人类本质上还是一样的,发展到最后都会殊途同归,大同小异。

需要说明的是,这个对比仅仅是比较两者的总市值上涨潜力,不代表单价会涨。比如房产总市值10年上涨了50%,但如果房产数量增加了1倍的话,房价则会下跌。

在最后的”白马”,虚拟资产会最有潜力?

10月31日,香港财政司正式发布《有关香港虚拟资产发展的政策宣言》。作为走在世界前沿的国际金融中心,香港的资本嗅觉基本是肯定了数字经济在未来的发展前景区。

国家也重点提出,数字经济是未来发展的重点领域。随着web3.0、元宇宙、NFT、分布式区块链等技术领域的不断发展,虚拟资产在市场上已经变得不可或缺。

虚拟资产大概率是未来10年的一大风口,但究竟是以什么形式走进我们普通投资者呢?这个还没有确切答案。但大概率会以证券TOKEN化的形式让普通投资人参与。

随着香港的试水,等完善后相信国家最后也会跟进。毕竟美国、新加坡、加拿等国也已经涉足虚拟资产和数字货币领域,足以证明这将会是未来一个经济突破口。巨大的初期红利之下,相比楼市和股市,虚拟资产更具想象力。

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